علل شکست مالیات بر خانه‌های خالی | 4 مانع قانونی و اجرایی

طرح مالیات بر خانه‌های خالی که با هدف آزادسازی واحدهای مسکونی راکد، کمک به کاهش قیمت اجاره و حمایت از قشر مستأجر طراحی شده بود، در عمل با ناکامی مواجه شده است. علیرغم تصور عمومی مبنی بر وجود تعداد زیادی واحد خالی در شهرهای بزرگ، این قانون نتوانسته است به شکل مؤثری بازار مسکن را تنظیم کند. تحلیلگران اقتصادی و کارشناسان مسکن معتقدند چهارچوب قانونی و اجراییِ این طرح به گونه‌ای است که خود مانع اصلی اجرای موفق آن شده است. در این مطلب به بررسی دقیق این موانع می‌پردازیم.

🔍 چارچوب قانونی مالیات بر خانه‌های خالی: چهار شرط دشوار

برای اینکه یک واحد، مشمول مالیات بر خانه خالی شود، باید همزمان چهار شرط قانونی زیر را دارا باشد. همین شروط، راه فرارهای متعددی را برای مالکان باز کرده است:

1. واحد باید صرفاً مسکونی باشد: این قانون فقط املاک مسکونی را هدف گرفته است. بنابراین، املاک تجاری، اداری، صنعتی و زراعی که ممکن است به تعداد زیاد خالی باشند، از شمول قانون خارج هستند. این مسئله دامنه اثرگذاری قانون را به شدت محدود می‌کند.

2. ملک باید در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت باشد: این شرط، شهرهای کوچک و متوسط و حتی حاشیه کلانشهرها (اگر به لحاظ تقسیمات شهری زیر ۱۰۰ هزار نفر باشند) را از محدوده قانون خارج می‌کند.

3. خالی بودن ۱۲۰ روزه متوالی: شرط «متوالی» بودن، بزرگترین راه فرار است. مالک می‌تواند با مراجعه دورهای و حتی کوتاه (مثلاً یک روز در میان یا هفته‌ای یکبار) به ملک، مانع از تحقق شرط توالی ۱۲۰ روزه شود. نظارت بر این شرط نیز برای سازمان امور مالیاتی تقریباً غیرممکن است.

4. ثبت ملک در سامانه ملی اسکان و املاک: بسیاری از مالکان، واحدهای خود را در این سامانه ثبت نکرده‌اند. از طرفی، دقت و به‌روزرسانی اطلاعات این سامانه نیز همواره مورد سؤال بوده است. بنابراین، بخش قابل توجهی از خانه‌های خالی اساساً در دید قانون قرار نمی‌گیرند.

⚠️ چرا این قانون در عمل کار نمی‌کند؟ (موانع اجرایی)

• فقدان نظام نظارتی قدرتمند: شناسایی خانه‌های واقعاً خالی، نیازمند یک سامانه یکپارچه و هوشمند است که داده‌هایی مانند مصرف آب، برق و گاز، تصاویر ماهواره‌ای و اطلاعات تراکنش‌های افراد را تحلیل کند. در حال حاضر چنین سامانه‌ای وجود ندارد.

• هزینه اجرای بالا در مقابل درآمد کم: هزینه‌های شناسایی، پایش و وصول این مالیات ممکن است از درآمد حاصل از آن بیشتر باشد که توجیه اقتصادی اجرای جدی آن را زیر سؤال می‌برد.

• مقاومت ذینفعان و فرار مالیاتی: مالکان بزرگ و سوداگران مسکن با استفاده از راه‌های فرار قانونی (مانند شروط چهارگانه) و لابی‌گری، مانع از اجرای جدی یا اصلاح این قانون شده‌اند.

💡 راهکارهای پیشنهادی برای اصلاح قانون

برای مؤثر شدن این ابزار مالیاتی، نیاز به بازنگری اساسی است:

1. حذف شرط توالی: شرط خالی بودن می‌تواند تجمعی در طول یک سال مالی باشد (مثلاً ۶ ماه خالی در طول سال).

2. شامل کردن سایر املاک: املاک تجاری و اداری خالی نیز باید مشمول مالیات شوند.

3. پایدار کردن نرخ مالیات: نرخ مالیات باید به صورت تصاعدی و برای دوره‌های متمادی خالی بودن افزایش یابد تا انگیزه نگهداری واحد خالی از بین برود.

4. ایجاد سامانه هوشمند رصد: ایجاد یک سامانه ملی رصد املاک و مستغلات با اتصال به داده‌های مصرف انرژی و اطلاعات ثبت احوال.

5. شفاف‌سازی مالکیت: الزام به شفاف‌سازی زنجیره مالکیت مشاعات و واحدها برای شناسایی دقیق مالکان واقعی.

📊 نتیجه‌گیری: نیاز به اراده سیاسی و اصلاح ساختاری

مالیات بر خانه‌های خالی در شکل فعلی بیشتر یک قانون نمایشی است تا یک ابزار کارآمد اقتصادی. شکست این قانون ناشی از نقص در طراحی، ضعف در اجرا و فقدان اراده سیاسی جدی برای مقابله با سوداگری زمین و مسکن است. تا زمانی که شروط گریزآور قانونی وجود دارد و نظام نظارتی قدرتمندی ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار داشت این قانون تأثیر محسوسی بر آزادسازی عرضه و کاهش فشار بازار اجاره داشته باشد. اصلاح این قانون نیازمند عزمی ملی و دوراندیشی سیاسی است.